#назаметку



Речь идёт о продажи квартиры, находящейся в собственности родителей более 3-5  лет, с недавно выделенными детям долями. Т.к. средства материнского капитала используются всё чаще, а погашение ипотечного кредита дело не быстрое, у многих собственников назревает необходимость к этому событию приурочить продажу квартиры. Но после обязательного выделения долей детям.


В этом месте лёд тонок, Друзья, и если он лопнет, то под ним Вас будет поджидать родная налоговая инспекция. А как же без неё? И если быть неподготовленными к последствиям, то можно потерять часть нервных клеток и заиметь маленькую депрессию. Предупреждён - значит вооружён!


Ситуация стандартная для многих семей в наше время. Рассмотрим её на конкретном примере.


2-комнатная квартира приобреталась с привлечением кредитных денежных средств в совместную собственность супругов.


В 2016 году был получен сертификат на сумму 453 026 ₽, средства которого  были направлены на частичное гашение ипотеки.


Остаток основного долга был выплачен в 2020 году.


В 2021 году детям были выделены по 1/6 доли в праве общедолевой собственности. Соответственно, у родителей осталось 2/3 доли в совместной собственности.


Подытожим.

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ:


Квартира продается покупателю за 2 700 000  ₽.

4 собственника, двое родителей и двое детей.

Родители владеют имуществом с 2010 года.

Детские доли в праве составляю по 1/6, регистрация права собственности от 2021 года.

Квартира приобреталась без использования дополнительных денежных средств детей.

Сумма по сертификату составляет 453 026 ₽.


РЕШЕНИЕ:


Т.к. нас интересует налогообложение и сокращение при уплате налогов при продаже именно с детских долей, то предположим, что сумма продажи объекта значительно выше кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 0,7, и перейдем непосредственно к расчету налогооблагаемой базы. Она составит:


2 700 000 ₽ * 1/6 = 450 000 ₽  с каждой детской доли.


Теперь нам необходимо уменьшить эту базу. Этот маневр предполагает два варианта:


- уменьшение на величину затраченных средств материнского семейного капитала для приобретения детской доли;


- налоговая льгота размером в 1 000 000 ₽ с продажи объекта недвижимости целиком.


Делаем расчет для первого варианта:


453 026 ₽ * 1/4 (В нашем случае средства семейного капитала делились между 4 членами семьи в равных долях. Если бы это была неполная семья, например из 3 человек, коэффициент, соответственно, был бы 1/3) = 113 256, 5 ₽


Теперь для второго:


1 000 000 ₽ * 1/6 = 166 666, 67 ₽


Сравниваем.

166 666, 67 ₽ больше чем 113 256, 5 ₽


450 000 ₽ - 166 666, 67 ₽ = 283 333, 33 ₽ - Сумма с которой подлежит уплатить подоходный налог 13% за каждую детскую долю.


283 333, 33 ₽ * 0,13 = 36 833, 33 ₽ - сумма к оплате с одной детской доли.


 36 833, 33 ₽ * 2 = 73 666, 67 ₽ - сумма подоходного налога при продаже рассматриваемого в примере объекта.


Не забываем подать декларацию за отчетный период, иначе налоговики посчитают сами и вычитать ничего не будут.