Речь идёт о продажи квартиры, находящейся в собственности родителей более 3-5 лет, с недавно выделенными детям долями. Т.к. средства материнского капитала используются всё чаще, а погашение ипотечного кредита дело не быстрое, у многих собственников назревает необходимость к этому событию приурочить продажу квартиры. Но после обязательного выделения долей детям.
В этом месте лёд тонок, Друзья, и если он лопнет, то под ним Вас будет поджидать родная налоговая инспекция. А как же без неё? И если быть неподготовленными к последствиям, то можно потерять часть нервных клеток и заиметь маленькую депрессию. Предупреждён - значит вооружён!
Ситуация стандартная для многих семей в наше время. Рассмотрим её на конкретном примере.
2-комнатная квартира приобреталась с привлечением кредитных денежных средств в совместную собственность супругов.
В 2016 году был получен сертификат на сумму 453 026 ₽, средства которого были направлены на частичное гашение ипотеки.
Остаток основного долга был выплачен в 2020 году.
В 2021 году детям были выделены по 1/6 доли в праве общедолевой собственности. Соответственно, у родителей осталось 2/3 доли в совместной собственности.
Подытожим.
УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ:
Квартира продается покупателю за 2 700 000 ₽.
4 собственника, двое родителей и двое детей.
Родители владеют имуществом с 2010 года.
Детские доли в праве составляю по 1/6, регистрация права собственности от 2021 года.
Квартира приобреталась без использования дополнительных денежных средств детей.
Сумма по сертификату составляет 453 026 ₽.
РЕШЕНИЕ:
Т.к. нас интересует налогообложение и сокращение при уплате налогов при продаже именно с детских долей, то предположим, что сумма продажи объекта значительно выше кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 0,7, и перейдем непосредственно к расчету налогооблагаемой базы. Она составит:
2 700 000 ₽ * 1/6 = 450 000 ₽ с каждой детской доли.
Теперь нам необходимо уменьшить эту базу. Этот маневр предполагает два варианта:
- уменьшение на величину затраченных средств материнского семейного капитала для приобретения детской доли;
- налоговая льгота размером в 1 000 000 ₽ с продажи объекта недвижимости целиком.
Делаем расчет для первого варианта:
453 026 ₽ * 1/4 (В нашем случае средства семейного капитала делились между 4 членами семьи в равных долях. Если бы это была неполная семья, например из 3 человек, коэффициент, соответственно, был бы 1/3) = 113 256, 5 ₽
Теперь для второго:
1 000 000 ₽ * 1/6 = 166 666, 67 ₽
Сравниваем.
166 666, 67 ₽ больше чем 113 256, 5 ₽
450 000 ₽ - 166 666, 67 ₽ = 283 333, 33 ₽ - Сумма с которой подлежит уплатить подоходный налог 13% за каждую детскую долю.
283 333, 33 ₽ * 0,13 = 36 833, 33 ₽ - сумма к оплате с одной детской доли.
